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當前高房價與政府政策之檢討-莊孟翰
當前高房價與政府政策之檢討

現職:

  • 淡江大學產業經濟系、所副教授

經歷:

  • 淡江大學商學院產業經營發展研究中心主任
  • 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
  • 消基會房屋委員會召集人
  • 臺北市政府經濟發展委員會委員
  • 新北市、高雄市、宜蘭縣、基隆市都市更新爭議處理審議會委員
  • 中華郵政壽險資金「不動產投資審議委員會」諮詢委員
  • 2006-2012年國家卓越建設獎評審委員
  • 理財周刊、好房誌房地產專欄作者

行政院主計總處於11月29日公布最新GDP(國內生產毛額),將今年經濟成長率由2.31%再下修至1.74%;此外,10月失業率持續高檔盤旋在4.24%,失業人數亦高達48.7萬人,再加上今年實質平均薪資僅46,778元,倒退回2001年的水準,由此不難了解當前整體經濟之困境與國人生活之拮据。

其所以致此,除行政院主計總處所指出口不振之外,其所延伸而來的失業率居高不下與實質薪資倒退等一連串問題,都與產業外移息息相關,按今年10月台灣接單海外生產比率高達52.9%,並且1-10月平均亦高達51%,導致就業機會與薪資所得一再限縮,連帶消費亦隨之萎縮;在此情況下,國內房價卻仍呈現緩步上升趨勢,這也難怪高房價始終高居民怨之首。揆其原因,主要係緣於:
 

一、台灣三減+美國三QE=房地產十年長紅

1.「台灣三減」:貧富差距擴大
  1.2005年土地增值稅大幅調降至20%、30%、40%。
  2.2009年遺產及贈與稅大幅調降至10%單一稅率。
  3.2010年營利事業所得稅率由25%大幅調降至17%。

2.「美國QE」:釋出金額超過3兆美元,導致新興國家資產大幅膨脹
(1).QE1:自2008年11月2日起實施12個月,買進1.2兆美元不動產抵押證券(Mortgage-Backed Securities,MBS)。
(2).QE2:從2010年11月3日起實施8個月,買進6,000億美元國庫券。
(3).QE3:由2012年9月13日起每個月購買400億美元不動產抵押證券MBS。
以上三波QE1至QE3所釋出超過3兆美元之龐大國際資金流動,熱錢所到之處,導致亞洲新興國家例如中國、香港。台灣、新加坡、南韓等國之資產價格大幅暴漲,無一倖免。


二、M型社會已然形成,財富分配惡化

回顧這一波房地產長達十年的景氣,主要係緣於國際經濟情勢與政府政策不夠完備,尤其1998年亞洲金融風暴與2000年網路科技泡沫危機之後,政府唯恐經濟受挫而連續大幅減稅,而在大量資金回流之後卻未同時提供產業投資機會,導致過於氾濫的資金不斷投入房地產,終致十年來台北市與新北市房價飆漲1.3至1.4倍,影響所及,桃竹、台中、台南、高雄漲福亦高達四至六成,無形中M型社會逐漸形成,中產階級隨之萎縮,其最明顯者可就2011年之所得指標觀察得知,按2011年財稅資料中心之綜所稅申報資料,依所得二十等分位之數據,最高5%與最低5%之所得差距高達96.56倍,並且最低5%之所得僅4.8萬元,最高5%則高達463.5萬元,而更值得關注的是,此一數據在1998年時才僅32.74倍,短短13年之間居然擴大了二倍。

三、房地產面臨價、量、稅調整之關鍵時刻

因此,在當前國內資金長期過剩,政府又恐因房市景氣轉折或美國QE退場引發資金外流而導致房價泡沫破裂危機之際,除應亟思如何將其有效引導朝向公共投資、國有土地活化、都市更新或股市方向有效投資運用之外,更應就供給面、需求面與稅制面加以調整因應,方可消弭快速惡化之貧富差距。

1.就供給面而言,除應運用稅制改革促使閒置空、餘屋釋出以增加市場出售與出租籌碼之外,更應積極推動都市更新,並且有計畫的興建合宜住宅,以紓解中低所得階層之購屋壓力。
2.就需求面而言,除應加強遏抑投機炒作之外,更應有限度限制第一戶自用住宅以外之購屋貸款,並有效控管土地融資與建築融資;此外,對於外來需求更應就稅制面研擬課徵資本利得稅(capital gains),俾免投機炒作而再度炒高房價。
3.在當前房價高漲面臨「價、量、稅」必須重新調整規劃之際,可參照先進國家之稅制,朝持有成本、交易成本與資本利得稅方向規劃,以期一勞永逸,並與國際接軌 由以上之分析可知,當前政府政策已面臨「價、量、稅」重新規劃之關鍵時刻,而參照先進國家房地產稅制,朝持有成本、交易成本與資本利得稅方向規劃,應是消弭貧富差距並與國際接軌之最佳抉擇。 。

 整理:兩岸台商網

 

 
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