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一位元台商的大陸地產邏輯
 

一位元台商的大陸地產邏輯

 

20141023 10:05  來源:經濟觀察網  記者:余寒、宋磊
 

導語:過去一年,中國房地產業市場都在經歷震盪調整,不過賴正鎰認為,雖然錯過了2008年之前的黃金期,但這仍然是一個最好的時代。

賴正鎰看起來精瘦幹練,儘管普通話不夠標準,但講起話來思路清晰、邏輯縝密,懂得在合適時機動之以情。歷經六年的時間,賴正鎰在青島投資的酒店項目終於建成啟用,第一次踏上這片土地,我就愛上了這片土地,今後我是青島的一份子,也是山東的一份子。在專案啟動儀式上,這位台商的發言贏來陣陣掌聲,台下坐著的是160位來自各個行業的企業家。

臺灣房地產企業鄉林集團董事長賴正鎰正輾轉於中國大陸,為涵碧樓專案需找合適的土地。目前,南京、成都、桂林涵碧樓正在建設中,青島涵碧樓已基本完工,這座第一個登上大陸地區的涵碧樓文創酒店,耗資30人民幣

與六年前相比,現在的賴正鎰對大陸市場規則已經十分熟悉。2008年,賴正鎰與青島市政府簽下合約,位於青島鳳凰山腳下14萬平方米的土地成為青島涵碧樓的建設用地,不過這塊臨海土地僅為商業用地,並無住宅部分。賴正鎰說,六年前我不會談判,這裡都是商業用地。

 

看好大陸市場

房地產行業的黃金時代過去之後,中國房地產市場正在經歷調整時期。今年18月,全國房地產開發投資58975億元,同比名義增長僅為13.2%,處於歷史低位。

房屋銷售也持續走低,開發企業到位資金增速持續回落,全國房地產投資增速陷入低迷。曾經高歌猛進的時光過去了,一些中小型房地產企業紛紛停止了激進的拿地計畫,國內大型房地產企業開始重新考慮產業佈局,尋找新的利潤空間。

不過,台商賴正鎰依然看好大陸市場,青島涵碧樓建成啟用時,賴正鎰為他看到寬闊的空間興奮不已,大陸舞臺太大了,這在臺灣是不敢想的。賴正鎰說。這座僅有160間客房的酒店,每間客房都是100平米,配套的海景別墅面積也都在六百平米以上。

賴正鎰自信自己在大陸的地產佈局。儘管中國房地產市場正在經歷週期性調整,但他看好中國的未來,大陸的土地供應是計劃性的,土地由政府供應,市場由政府控制,政府財政收入需要依靠土地出讓金和相關稅費,他說。

賴正鎰為進軍大陸設定的目標是,十年內要在大陸建成30座涵碧樓。近年來,賴正鎰一直在為這一目標奔走,他讓29歲的長子賴鼎超承擔所有酒店的籌備、經營工作。

在青島涵碧樓啟動儀式期間,賴鼎超一遍遍跟來訪者講解酒店擺設的來源、材質,我們不走複製這條路,我們希望每個酒店都能融入當地文化和我們賦予的概念,都是獨一無二的。賴鼎超說。

精細化製作曾給這家翻修日月潭涵碧樓的房地產企業帶來建築界多項榮譽,但也讓賴正鎰錯過了大陸房地產市場迅猛發展的年代。

賴正鎰覺得有些後悔,這家已有35年歷史的房地產企業,在短短數年內被大陸房企超越,在二十年前我的企業規模都比王石他們大,現在跟他們比起來我是小蝦米,因為這個舞臺太大了,我很後悔。賴正鎰說。

正當賴正鎰忙於佈局大陸房產市場時,剛過而立之年的萬科集團卻在力求轉型,尋求新的發展模式。

賴正鎰把日月潭涵碧樓的精心製作帶到了青島,請用原設計師科瑞?希爾(Kerry hill),從建材產地,到枯山水式內庭都各有講究。但大陸並不熟悉的市場環境正在催促鄉林集團做出改變。

 

與地方政府談判

剛開始在大陸的開發建設並不順利,賴鼎超說,各地政府的法規都不太一樣,和大陸的房企合作又會出現意見相左的情況,我們還是需要時間來適應環境和政策。

更大的困難在於,在大陸的拿地計畫似乎越來越不容易。賴正鎰說,我感覺現在大陸政府的招商根本不困難,六年前,我來這邊政府都很歡迎的,現在過來,政府都不理你,尤其是北京、上海、廣州這幾個城市。

不過,大陸房地產市場的魅力讓賴正鎰充滿動力。現在限購令基本取消了,限貸令也在放鬆,中國房地產市場還有很大空間。賴正鎰說。

賴正鎰開始學會和地方政府談判,要求拿出更多的住宅用地。成都正在建設中的涵碧樓搭配了近六成的住宅用地,這是賴正鎰談判的成果。在南京成都也會有很多住宅,成都的住宅總面積的近六成,現在越來越會談判了,跟政府要地至少要百分之五六十以上的住宅。賴正鎰說。

六年前,賴正鎰來到青島時,只花了二十分鐘便決定拍下位於鳳凰山下,臨海的一片土地。不過,這片土地僅為商業用地,無法進行住宅開發。

後來,賴正鎰開始改變商業開發模式,除酒店建設之外,在臨海處開發建設了四十一棟海景別墅,儘管仍為40年產權的商業用地,賴正鎰並不太擔心,土地使用期雖然只有40年,但誰知道40年之後的政策會怎樣呢?

 
最好的時代

過去一年,中國房地產業市場都在經歷震盪調整,不過賴正鎰認為,雖然錯過了2008年之前的黃金期,但這仍然是一個最好的時代。

放在十年前,房子怎麼可能賣到5000萬這樣的價格,這次過來參加涵碧樓論壇的企業家都是上億資產的人。賴正鎰說。

1012日召開的首屆涵碧樓論壇由鄉林集團發起,又名企業領袖峰會,吸引了160名不同領域的企業家前來參會,其中包括廈門首富柯希平、東元集團董事長黃茂雄、娃哈哈集團董事長宗慶後夫人施幼珍。尋找商業合作是企業家們參會的主要目的,一位元來自廈門的企業家帶著項目前來,希望找 到商業合作的機會,這一年的經濟形勢雖然不好,但我們一直認為今年是佈局的一年,大家都在新的領域或者區域佈局,誰看准了商機誰就搶佔了先機。賴正鎰 說。

這些定價在5000萬元以上的海景別墅是否有市場還不得而知,但賴正鎰在成都簽下的住宅用地將以小戶型為主,還是要做一般的住宅,住宅是基本的消費市場,酒店的資金回籠速度不會太快

當中國房地產企業紛紛出海尋找新機會時,賴正鎰決定,要在大陸市場大展拳腳,廈門、重慶、廣州、深圳、武漢等城市都成了重點考察的對象。根據仲量聯行發佈的研究資料,僅今年一季度,中國機構投資者對海外房地產投資額同比增長25%,累計金額21美元,其中對住宅開發的投資額同比飆升80%

根據國家統計局最新資料,今年8月,房地產開發景氣指數94.79,比上月回落0.03點。今年1-8月,全國房地產開發的總投資同比名義增長13.2%,增速比1-7月份回落0.5個百分點,商品房的銷售面積同比下降8.3%,降幅比1-7月份擴大0.7個百分點,房地產開發企業的到位資金同比增長2.7%,增速比1-7月份回落0.5個百分點。

台 商在大陸的投資仍被各種條件所限,臺灣政府對企業在大陸投資有金額限制,部分資金需要通過大陸銀行貸款獲得,賴正鎰說,放棄臺灣低息資金,大陸 8.5的貸款利率真是壓力很大。儘管如此,賴正鎰開拓大陸市場的決心已定,大陸已經從全球工廠變成了全球市場,城鎮化政策又能幫助釋放人們的各項需 求,對企業來說是重新佈局的絕好機會。他說。

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